Wat een rooilijn is en waar ze op je perceel ligt
De rooilijn is de huidige of toekomstige grens tussen de openbare weg en de percelen ernaast. De gemeente legt ze vast in een rooilijnplan; zonder plan is het de huidige grens van de weg. Op grond voorbij die lijn mag je in de regel niet bouwen of verbouwen, op enkele uitzonderingen na zoals tot 14 cm gevelisolatie. Ligt de rooilijn verder in je perceel, dan kan de gemeente die strook kosteloos vragen als last bij je omgevingsvergunning.
Bekijk de informatie en links bij deze gids
Wat is een rooilijn?
Een rooilijn is de grens tussen de openbare weg en de eigendommen die eraan palen. Ze bepaalt hoe breed de weg is of later wordt, en dus ook waar jouw grond ophoudt voor alles wat je erop bouwt.
Huidige en toekomstige rooilijn
Het Gemeentewegendecreet van 3 mei 2019 spreekt van « de huidige of de toekomstige grens » tussen de weg en de eigendommen ernaast. Die twee kunnen dezelfde lijn zijn, maar dat hoeft niet. Wil de gemeente een straat verbreden of een fietspad aanleggen, dan tekent ze een toekomstige rooilijn dieper in de percelen.
Tussen de huidige grens en de toekomstige rooilijn ligt dan een strook die nog van de eigenaar is. Ze is wel « getroffen » door de rooilijn: het plan geeft ze een openbare bestemming, en de gemeente kan ze later verwerven. Op de straat zie je daar niets van, want de stoep en de haag staan nog op de oude plek.
Bestaat er voor een weg geen rooilijnplan, dan geldt de huidige grens tussen de openbare weg en de percelen als rooilijn. Bij de meeste straten in Vlaanderen is dat het geval.
Het rooilijnplan van de gemeente
Een gemeentelijk rooilijnplan is een verordenend plan: wat erop staat, bindt de gemeente, de eigenaars en iedereen die een vergunning aanvraagt. Het plan toont minstens de actuele en de toekomstige rooilijn. Per getroffen perceel staan er de kadastrale sectie, het nummer, de oppervlakte en de naam van de eigenaar op.
Waar nodig bevat het ook een berekening van de waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden. Het kan bovendien een achteruitbouwstrook vastleggen, de zone tussen de rooilijn en de gevel die vrij blijft van gebouwen.
Een rooilijnplan kan ook in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) zitten. Het kan ook deel zijn van een omgevingsvergunning voor een verkaveling of een project met een nieuwe weg. De gemeenteraad beslist in al die gevallen over de ligging en de breedte van de gemeenteweg.
Gemeenteweg of gewestweg
Voor een gemeenteweg stelt de gemeenteraad het rooilijnplan vast, volgens het Gemeentewegendecreet dat sinds 1 september 2019 geldt. Voor een gewestweg stelt de Vlaamse Regering een gewestelijk rooilijnplan vast, volgens het decreet van 8 mei 2009 over de gewestelijke rooilijnen. Autosnelwegen vallen buiten beide regelingen.
Langs welke soort weg je perceel ligt, bepaalt dus waar je het plan opvraagt en wie advies geeft over je bouwaanvraag. Voor de rest werken beide rooilijnen op dezelfde manier.
Rooilijn, bouwlijn en achteruitbouwstrook
Rooilijn en bouwlijn worden vaak door elkaar gebruikt, maar ze trekken een andere grens. De rooilijn scheidt de weg van je perceel; de bouwlijn bepaalt waar je voorgevel staat.
De bouwlijn: waar je voorgevel komt
De bouwlijn is de lijn waarop of waarachter de voorgevel van een gebouw komt. Ze staat in de stedenbouwkundige voorschriften van je perceel: een RUP, een oud BPA, een verkavelingsvergunning met haar voorschriften of een gemeentelijke verordening. In een straat met gesloten bebouwing valt de bouwlijn vaak samen met de rooilijn, zodat de gevels op de stoep staan.
In een villawijk of een nieuwere verkaveling ligt de bouwlijn meestal enkele meters achter de rooilijn. Die afstand staat in de voorschriften, net als de bouwdiepte en de hoogte van de woning. Wat die voorschriften verder vastleggen, lees je bij het toegelaten gabarit van een woning.
De achteruitbouwstrook tussen rooilijn en bouwlijn
De strook tussen de rooilijn en de bouwlijn heet de achteruitbouwstrook. In de praktijk is dat de voortuin, met de oprit en het pad naar de voordeur. Een rooilijnplan kan zo een strook vastleggen, en dan valt ze onder hetzelfde bouwverbod als de grond voorbij de rooilijn.
Een achteruitbouwstrook blijft jouw eigendom. Je onderhoudt ze zelf. Wat je erop mag plaatsen, zoals een carport of een tuinmuur, hangt af van de voorschriften en soms van de wegbeheerder.
| Lijn of strook | Wat ze bepaalt | Waar ze vastligt |
|---|---|---|
| Rooilijn | Grens tussen openbare weg en perceel, nu of later | Rooilijnplan; anders de huidige grens van de weg |
| Achteruitbouwstrook | Bouwvrije zone tussen rooilijn en voorgevel | Rooilijnplan, RUP, BPA of verkaveling |
| Bouwlijn | Plaats van de voorgevel | RUP, BPA, verkaveling of gemeentelijke verordening |
| Perceelgrens | Grens van je eigendom | Opmetingsplan en eigendomsakte |
Waar ligt de rooilijn van je perceel?
De rooilijn zoek je op in de plannen van de wegbeheerder, en op het terrein meet een landmeter ze uit. Een stoeprand, een haag of een rij grenspalen kan op dezelfde plaats liggen, maar bewijst niets.
Rooilijnplan en register bij de gemeente
Elke gemeente houdt een gemeentewegenregister bij. Daarin staan alle beslissingen over de aanleg, wijziging, verplaatsing en opheffing van gemeentewegen. Ook de rooilijnen en rooilijnplannen staan erin. De dienst omgeving van je gemeente zegt je of er voor jouw straat een plan bestaat. Ze kan je er ook een kopie van bezorgen.
Vraag daarbij ook of er een ontwerp van rooilijnplan voorlopig is vastgesteld. Zo’n ontwerp telt al mee: een bouwaanvraag die ermee in strijd is, wordt geweigerd. Die weigeringsgrond vervalt pas als de gemeenteraad het plan niet binnen de termijn van de procedure definitief vaststelt.
Rooilijnplannen op Geopunt
Op Geopunt kun je de kaartlaag met de contouren van gemeentelijke rooilijnplannen bekijken. Die laag toont de definitieve plannen die gemeenten in het digitaal stedenbouwkundig informatiesysteem (DSI) opnamen. Ook schorsingen en vernietigingen door de Raad van State staan erin.
De laag is een eerste aanwijzing, geen volledige bron. Ze wordt niet meer bijgewerkt. Een rooilijnplan zonder koppeling aan een RUP of BPA kan er ook niet meer in. Vind je op Geopunt niets voor je straat, dan vraag je het dus nog altijd na bij de gemeente.
Zonder rooilijnplan: de huidige grens van de weg
Heeft je straat geen rooilijnplan, dan ligt de rooilijn op de huidige grens tussen de weg en je perceel. Die grens volgt de eigendom, niet de verharding. Een berm of een gracht kan van de gemeente zijn. Omgekeerd kan een stuk van je voortuin al jaren als stoep dienen.
Bij twijfel kan het college van burgemeester en schepenen de weg laten afpalen door een landmeter-expert. Er komt dan een plan en een proces-verbaal met de breedte van de weg, de ligging tegenover de eigendomsgrenzen en elke geplaatste paal. De aangelanden ondertekenen het, krijgen binnen 14 dagen een afschrift en kunnen binnen 60 dagen verzet aantekenen. De kosten van die afpaling zijn voor de gemeente.
Voor een bouwaanvraag laat je een landmeter-expert je perceel opmeten. Vraag hem de rooilijn en de bouwlijn op het opmetingsplan te zetten.
Vóór je een bouwgrond koopt
Een rooilijn verandert wat je met een perceel kunt doen. Een getroffen strook van enkele meters verkleint de bebouwbare zone en kan een ontwerp onmogelijk maken. Vraag het rooilijnplan daarom op vóór je een compromis tekent, en leg het naast het opmetingsplan van de verkoper.
Meldt de verkoper « een rooilijn op het perceel », vraag dan welk plan het is en van wanneer. Vraag ook hoeveel vierkante meter getroffen is. Dat bepaalt mee wat de grond waard is; de factoren achter de prijs van een bouwgrond spelen daarbij ook.
Bouwen voor of op de rooilijn
Op grond die door een rooilijn of een achteruitbouwstrook getroffen is, mag de overheid in de regel geen vergunning geven om te bouwen of te verbouwen. Zo staat het in artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regel voorkomt dat er nog gebouwen bijkomen op grond die later openbare weg wordt, want elke nieuwe muur maakt een onteigening duurder.
Vier uitzonderingen op het bouwverbod
De codex laat vier soorten aanvragen toch toe. De eerste twee gaan over wat er al staat: onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie, en sloop- of aanpassingswerken waardoor de constructie zich aan de rooilijn of de achteruitbouwstrook aanpast. De derde geldt voor erfgoed: een beschermd monument, of een gebouw in een beschermd stads- of dorpsgezicht of cultuurhistorisch landschap, mag je wel verbouwen.
De vierde uitzondering is gevelisolatie op een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, tot 14 cm over de rooilijn heen. Een oude woning met de voorgevel op de getroffen strook mag je dus onderhouden en isoleren, maar je zet er geen verdieping of uitbouw bij.
Gevelisolatie tot 14 cm over de stoep
Staat je voorgevel op de huidige grens van de weg, dan komt buitenisolatie op het openbaar domein terecht. Na een gunstig advies van de wegbeheerder mag ze tot 14 cm over die rooilijn komen. Voor dat privatieve gebruik van de stoep heb je dan geen aparte vergunning nodig.
Wat dikker is, past alleen met een andere oplossing: dunnere isolatie met een betere lambdawaarde of isolatie aan de binnenkant. De opbouw en de diktes van een gevel langs buiten isoleren en afwerken helpen je kiezen.
De 14 cm is de overschrijding van de rooilijn: alles wat voor de bestaande gevel uitsteekt, dus isolatie, lijm en afwerklaag samen. Meet ook de vrije breedte van de stoep en zet beide maten in je adviesvraag aan de wegbeheerder, zodat hij ziet hoeveel doorgang er overblijft.
Als de verbreding pas over vijf jaar of later komt
Soms blijkt uit het advies van de wegbeheerder dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de vergunning wordt gerealiseerd. Dan mag de overheid toch een vergunning verlenen die ervan afwijkt. Je kunt dan bouwen op de getroffen strook.
De keerzijde staat in dezelfde regel. Onteigent de overheid na die vijf jaar alsnog, dan krijg je geen vergoeding voor de meerwaarde van wat je met die vergunning hebt gebouwd. Wie zo bouwt, neemt dat risico bewust.
Voor een achteruitbouwstrook is de afwijking eenvoudiger: een gunstig advies van de wegbeheerder volstaat.
Loopt er voor je straat een voorlopig vastgesteld ontwerp van rooilijnplan, dan is die afwijking uitgesloten. De gemeente heeft dan net gekozen om de rooilijn te verleggen, en tot de definitieve vaststelling komt er geen vergunning meer die op de oude lijn steunt.
Werken zonder vergunning op getroffen grond
Sommige werken zijn vrijgesteld van vergunning, zoals bepaalde afsluitingen, verhardingen of kleine constructies. Op getroffen grond gelden voor die werken dezelfde voorwaarden als voor een vergunning. Je hebt er bovendien een machtiging van de wegbeheerder voor nodig.
Plan je een muur, poort of tuinafsluiting langs de straat, vraag die machtiging dan schriftelijk aan. Langs een gemeenteweg is dat de gemeente, langs een gewestweg de Vlaamse overheid. Zonder machtiging staat zo’n werk op getroffen grond in strijd met de codex; wat de overheid dan kan opleggen, lees je bij een bouwovertreding en de gevolgen ervan.
Deze regels gelden in het Vlaamse Gewest; de andere gewesten hebben een eigen regeling. Gemeenten kunnen in een verordening of RUP strengere voorschriften leggen. De geldende teksten staan op codex.vlaanderen.be, en de dienst omgeving van je gemeente zegt welke plannen voor je perceel gelden.
Gratis grond afstaan aan de gemeente
Ligt de toekomstige rooilijn in je perceel, dan komt de getroffen strook vroeg of laat in openbare handen. Dat kan kosteloos als last bij een vergunning, of via onteigening met een vergoeding. Een derde weg loopt via dertig jaar gebruik als weg.
Kosteloze grondafstand als last bij je vergunning
Een omgevingsvergunning kan lasten opleggen. Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet noemt daarbij uitdrukkelijk de gratis, vrije en onbelaste grondafstand. Het gaat om de openbare wegen uit de aanvraag en de grond waarop ze liggen of komen. Bouw je nieuw op een perceel met een getroffen strook, dan kan de gemeente die strook dus kosteloos vragen.
Die last moet redelijk in verhouding staan tot je project, en ze vindt haar oorsprong in het voordeel dat de vergunning je oplevert. Ze ligt in of vlak bij het project zelf. Een kleine verbouwing binnen het bestaande volume levert weinig op om zo’n last tegenover te zetten; bij een nieuwbouw of een verkaveling langs een smalle weg komt de vraag naar grond veel vaker.
Je voldoet aan de last door de grond aan te bieden. De effectieve eigendomsoverdracht gebeurt met een akte, en die vraagt een aanvaarding door de gemeenteraad.
Wanneer de gemeenteraad mee beslist
Gebeurt de grondafstand volgens een bestaand, goedgekeurd rooilijnplan, dan hoeft de gemeenteraad vóór de vergunning geen beslissing over de weg te nemen. Het college legt de last op, en de afstand verandert alleen wie eigenaar is van de strook.
Verlegt de grondafstand in je aanvraag de rooilijn wel, ook een feitelijke rooilijn zonder plan, dan moet de gemeenteraad eerst over de wijziging van de gemeenteweg beslissen. Zonder die beslissing kan de vergunning niet worden afgegeven.
Vraagt de gemeente bij een nieuwbouw een strook « om de weg later te verbreden » terwijl die procedure nog niet loopt, dan ziet het Departement Omgeving dat niet als een wijziging van de weg. Het college kan de afstand dan als last opleggen zonder raadsbeslissing. De verbreding zelf vraagt later een eigen rooilijnplan, met een openbaar onderzoek waarin je bezwaar kunt indienen.
Onteigening en vergoeding bij waardevermindering
Bouw je niets, dan kan de gemeente de getroffen strook ook verwerven door onteigening, volgens het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017. Bij aanleg, wijziging of verplaatsing van een gemeenteweg betaalt de gemeente een vergoeding voor de waardevermindering van de grond.
Een landmeter-expert die de gemeente aanstelt, bepaalt die waardevermindering. Betwist je die waarde, dan beslist een college van twee landmeter-experts: die van de gemeente en een van jou. Ze kijken onder meer naar het verschil in venale waarde, de gelijke behandeling van burgers en de bestaande erfdienstbaarheden.
Omgekeerd kan een wijziging ook waardevermeerdering opleveren, bijvoorbeeld als een weg wordt opgeheven en de grond naar jou gaat. Die meerwaarde betaal je dan aan de gemeente.
| Manier | Wanneer | Vergoeding |
|---|---|---|
| Grondafstand als last | Bij een omgevingsvergunning voor je project | Kosteloos |
| Onteigening | Om het rooilijnplan uit te voeren | Vergoeding voor waardevermindering |
| Dertig jaar gebruik | Gemeente stelde 30 jaar daden van eigenaar | Zonder financiële vergoeding |
| Overeenkomst | Strook tijdelijk als weg, hooguit 29 jaar | Volgens de overeenkomst |
Grond die de gemeente al dertig jaar als weg gebruikt
Soms gedraagt de gemeente zich al dertig jaar als eigenaar van een strook. Dan kan de gemeenteraad die strook zonder financiële vergoeding in het openbaar domein opnemen. Voorbeelden uit het decreet zijn een duurzame verharding over de hele weg of een groot deel ervan, en openbare verlichting.
Werd een strook dertig jaar door het publiek gebruikt, zonder zulke daden van de gemeente, dan kan de gemeenteraad dat vaststellen. Daarmee ontstaat een publiek recht van doorgang, en de gemeente maakt een rooilijnplan op. Het eigendom van de grond verandert daarmee nog niet.
Een stuk weg terugkopen
Raakt een deel van een gemeenteweg ongebruikt door een wijziging, verplaatsing of opheffing, dan kunnen de aangelanden het bij voorrang terugkrijgen. Het college brengt hen per beveiligde zending op de hoogte, en wie de grond wil, meldt dat binnen zes maanden. Je betaalt dan de grond, of de meerwaarde als je al eigenaar van de bedding bent.
Bezwaar of beroep tegen een rooilijnplan
Een nieuw of gewijzigd gemeentelijk rooilijnplan doorloopt een vaste procedure met een openbaar onderzoek. Als eigenaar van een getroffen perceel word je daarbij persoonlijk verwittigd.
Bezwaar tijdens het openbaar onderzoek
Na de voorlopige vaststelling door de gemeenteraad ligt het ontwerp 30 dagen ter inzage in het gemeentehuis en op de website van de gemeente. Het onderzoek wordt aangekondigd met affiches ter plaatse en een bericht in het Belgisch Staatsblad. De eigenaars van de percelen in het plan krijgen een aparte, beveiligde zending.
Je bezwaar bezorg je schriftelijk of digitaal, uiterlijk op de laatste dag van het onderzoek. Schrijf concreet welk perceel getroffen is, hoeveel vierkante meter, en wat het plan voor je woning of bouwplannen betekent.
Dat bezwaar is je beste kans op een ander plan. De gemeenteraad stelt het plan binnen 60 dagen na het onderzoek definitief vast en mag het dan alleen nog wijzigen op basis van de bezwaren en opmerkingen uit het onderzoek. Wie bezwaar indiende, krijgt de definitieve beslissing met een beveiligde zending.
Beroep bij de Vlaamse overheid
Tegen de definitieve vaststelling kun je binnen 30 dagen na de bekendmaking beroep instellen bij de Vlaamse Regering. Je stuurt het gemotiveerde beroepschrift met een beveiligde zending naar het Departement Mobiliteit en Openbare Werken en tegelijk een kopie naar het college van burgemeester en schepenen. Als particulier betaal je een dossiervergoeding van 100 euro en voeg je het betalingsbewijs bij. Het beroep schorst de uitvoering van het plan, en het departement beslist binnen 90 dagen na ontvangst van het dossier.
Het departement vernietigt een plan alleen bij strijd met het Gemeentewegendecreet of met het beleidskader van de gemeente. Ook een geschonden substantiële vormvereiste is een grond. Een plan dat je ongunstig uitkomt, is op zich geen grond. Voor de juridische beoordeling van je eigen dossier ga je naar een advocaat in omgevingsrecht.
Vanaf wanneer het plan geldt
Komt er geen beroep, dan verschijnt het besluit bij uittreksel in het Belgisch Staatsblad. Het plan heeft uitwerking 14 dagen na die bekendmaking, tenzij het besluit zelf een ander tijdstip of een gefaseerde uitvoering vastlegt. Vanaf dan geldt het bouwverbod op de getroffen strook voor elke nieuwe aanvraag.
De rooilijn van je perceel nagaan
Doe dit vóór je een bouwgrond koopt en vóór je architect het ontwerp vastlegt. Begin er vroeg aan, want vaak moet de landmeter het perceel nog opmeten.
-
Ga na welke weg aan je perceel ligt
Een gemeenteweg valt onder de gemeente, een gewestweg onder de Vlaamse overheid. De dienst omgeving van je gemeente zegt je welke van de twee langs je perceel loopt, en dus bij wie je het plan opvraagt.
-
Vraag het rooilijnplan op
Vraag de gemeente of er voor jouw straat een definitief of een voorlopig vastgesteld rooilijnplan bestaat, en vraag een kopie met de getroffen percelen. Bekijk op Geopunt ook de laag met gemeentelijke rooilijnplannen als eerste controle.
-
Zoek de bouwlijn in de voorschriften
Lees in het RUP, het BPA of de verkavelingsvoorschriften waar de bouwlijn ligt en hoe diep de achteruitbouwstrook is. Noteer ook wat er in de voortuin mag komen.
-
Laat alles op één opmetingsplan zetten
Een landmeter-expert meet het perceel op en tekent de huidige grens, de rooilijn uit het plan en de bouwlijn op één plan. Je ziet dan precies hoeveel vierkante meter getroffen is en hoeveel bebouwbare zone overblijft.
-
Bespreek het ontwerp met de gemeente
Leg het voorontwerp vóór de aanvraag voor aan de dienst omgeving. Je hoort dan of de gemeente een kosteloze grondafstand als last zal vragen en of de wegbeheerder iets over de rooilijn opmerkt.
-
Lees de lasten in je vergunning
Staat er een grondafstand in je omgevingsvergunning, controleer dan of de strook overeenkomt met het rooilijnplan en het opmetingsplan. De overdracht gebeurt daarna met een akte, die de gemeenteraad aanvaardt.
Vóór je bouwaanvraag of aankoop
In de praktijk
De gemeente vraagt drie meter voortuin bij een nieuwbouwaanvraag
In je vergunning staat een last om een strook langs de straat kosteloos af te staan. Vraag de gemeente op welk rooilijnplan die strook steunt, en laat de landmeter ze op het opmetingsplan naast de rooilijn uit dat plan tekenen. Komt ze overeen met een goedgekeurd plan, dan verandert de afstand alleen wie eigenaar is. Steunt ze op geen plan en is ze bedoeld voor een latere verbreding, dan volgt die verbreding nog met een eigen rooilijnplan en openbaar onderzoek. Twijfel je of de last redelijk is tegenover je project, laat dan je architect of een advocaat in omgevingsrecht meekijken binnen de beroepstermijn van de vergunning.
Een rijwoning met de voorgevel op de stoep krijgt buitenisolatie
De voorgevel staat op de huidige grens van de weg, en de stoep is smal. Meet de vrije breedte van de stoep en kies een isolatiesysteem dat binnen 14 cm blijft, afwerking inbegrepen. Vraag vooraf het advies van de wegbeheerder. Is er te weinig doorgang, dan bekijk je met je aannemer een dunnere isolatie of isolatie aan de binnenkant.
Op Geopunt staat niets, maar de notaris meldt een rooilijnplan
De kaartlaag op Geopunt wordt niet meer bijgewerkt en bevat lang niet elk plan. Vraag bij de gemeente het plan en het besluit van de gemeenteraad op, met de datum van bekendmaking. Laat de getroffen strook op het opmetingsplan intekenen voordat je de koop afrondt, en bereken wat er van de bebouwbare zone overblijft.
Je wil een carport in de voortuin op getroffen grond
De voortuin ligt deels tussen de huidige en de toekomstige rooilijn. Een carport is daar een constructie op getroffen grond, waarvoor de vergunning in de regel geweigerd wordt. Vraag de wegbeheerder of de rooilijn binnen vijf jaar gerealiseerd wordt. Is dat niet zo, dan kan een vergunning toch, met het risico dat je bij een latere onteigening geen meerwaarde voor de carport krijgt. Een plek achter de toekomstige rooilijn is de veiligere keuze.
Veelgemaakte fouten
De stoeprand of de haag als rooilijn nemen
Wie de voorgevel of een afsluiting uitzet op de rand van de verharding, bouwt mogelijk op openbaar domein of op een getroffen strook. De verharding volgt zelden de eigendom. Laat de rooilijn uit het plan op het terrein uitzetten door een landmeter-expert.
Alleen naar het definitieve plan kijken
Een voorlopig vastgesteld ontwerp van rooilijnplan is al een weigeringsgrond voor een bouwaanvraag die ermee botst. Vraag bij de gemeente uitdrukkelijk naar lopende procedures, ook als er nog geen definitief plan is.
Een getroffen strook meetellen als bouwgrond
Bij aankoop of ontwerp rekenen sommige kopers met de volle oppervlakte uit de akte. De getroffen strook en de achteruitbouwstrook zijn geen bebouwbare zone. Trek ze eerst af en reken dan het ontwerp door.
Veelgestelde vragen
Is de rooilijn hetzelfde als de perceelgrens?
Soms. Zonder rooilijnplan ligt de rooilijn op de huidige grens tussen de weg en je perceel, en dan vallen ze samen. Met een rooilijnplan kan de rooilijn dieper in je perceel liggen; de grond tot daar blijft van jou tot hij overgedragen of onteigend is.
Krijg ik geld als ik grond aan de gemeente moet afstaan?
Dat hangt af van de manier. Een grondafstand als last bij je omgevingsvergunning is kosteloos. Bij een onteigening voor een rooilijnplan betaalt de gemeente een vergoeding voor de waardevermindering, vastgesteld door een landmeter-expert. Gebruikt de gemeente de strook al dertig jaar als weg met verharding of verlichting, dan kan ze die zonder vergoeding opnemen.
Wie betaalt de afpaling van een gemeenteweg?
De gemeente, als het college de afpaling laat uitvoeren. Een opmeting die je zelf bestelt voor een bouwaanvraag of een verkoop betaal je zelf.
Mag ik een haag of afsluiting op de rooilijn zetten?
Op de rooilijn zelf of erachter wel, binnen de voorschriften van je gemeente. Op een getroffen strook of in een achteruitbouwstrook uit een rooilijnplan heb je ook voor vrijgestelde werken een machtiging van de wegbeheerder nodig.
Wanneer je een vakman inschakelt
Een landmeter-expert meet je perceel op en zet de rooilijn en de bouwlijn op het opmetingsplan. Dat plan heb je nodig voor een bouwaanvraag op een perceel met een getroffen strook. Je architect beoordeelt wat de bebouwbare zone na aftrek van die strook nog toelaat en neemt de grondafstand op in de aanvraag. Vraag de gemeente vóór je een last van grondafstand aanvaardt wie de akte opmaakt en wie de kosten ervan draagt; bij een verkoop regelt de notaris de overdracht. Betwist je een rooilijnplan, een last of de vergoeding bij een onteigening, dan beoordeelt een advocaat in omgevingsrecht je dossier.
Bronnen
- Codex Vlaanderen — Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen
- Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening — artikel 4.3.8 en 4.3.1, Codex Vlaanderen
- Codex Vlaanderen — Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 75
- FAQ Gemeentewegendecreet, Departement Omgeving (19 januari 2026)
- Vlaanderen.be — Decreet gemeentewegen: procedure en beroep
- Codex Vlaanderen — Decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de gewestelijke rooilijnen
- Vlaanderen.be — DSI - Gemeentelijke Rooilijnplannen - Contouren
Verder lezen over dit onderwerp
Wat mag je bouwen in agrarisch gebied?
Wat een servitude is en hoe een servitudeweg werkt
Wat gabarit betekent en hoe hoog en diep je mag bouwen
